一、律师观点
最高人民法院于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决，裁判文书显示该判决是经最高人民法院审判委员会研究作出的，而且评选为《最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一》，该案例中明确了在开发商应逾期交房而商品房预售合同被解除的情况下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款明确规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即开发商应将收取贷款本金及利息返还给银行。银行以贷款合同中虽约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”但拟定该条内容，意味着要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对购房人不具有拘束力，而最终判决驳回了银行要求购房人支付剩余贷款及利息的诉请。
其实早在2013年，上海市第一中级人民法院就曾作出类似判决（（2013）沪一中民二（民）终字第325号），根据网络报道该判决被评为《最高人民法院中国应用法学研究所、最高法院机关团委联合组织的“促公正·法官梦”第二届青年法官案例评选活动》特等奖。该判决中，法院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人B、C承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商D公司承担，同时D公司赔偿B、C支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于**支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当D公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，**支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。最终驳回了银行要求购房人支付剩余贷款本金及利息的请求，维持一审判决。
上述两个案例应该属于最高人民法院发布的典型案例，依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定属于人民法院裁判时需要进行类案检索的范围，按照《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》第4条规定（加强指导性案例工作。最高人民法院发布的指导性案例，对全国法院审判、执行工作具有指导作用，是总结审判经验、统一法律适用标准、提高审判质量、维护司法公正的重要措施。各级人民法院应当从已经发生法律效力的裁判中，推荐具有统一法律适用标准和确立规则意义的典型案例，经最高人民法院审判委员会讨论确定，统一发布。指导性案例不直接作为裁判依据援引，但对正在审理的类似案件具有参照效力。），各级法院在审理类似案件时，应参照上述案例进行裁判。
二、律师提示
考虑到目前房地产市场整体状况，地方司法机关为维护整个房地产市场稳定、为政府保交楼提供司法保障的角度，估计以逾期交房为由提起诉讼，立案、得到解除合同判决都存在难度。基于上述典型案例的存在及政府稳定房地产市场的客观情况，购房人依据上述案例，与银行商谈暂停或延缓还贷的解决方案。当然在未协商一致的情况下，购房人直接停止还贷，基于上述判决的存在银行提起诉讼的可能性不大，但因逾期还款，购房人会被银行认定为逾期还款、违约而上报人民银行，征信将受到影响。
附：最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决及上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决
一、《最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一：中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案》
审理法院： 最高人民法院
案 号： （2019）最高法民再245号
案 由： 金融借款合同纠纷
裁判日期： 2020年12月03日
关键词
民事/商品房担保贷款合同/解除/贷款返还责任主体
裁判要点
1.在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。
2.商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。
3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款
基本案情
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124元，剩余房款按揭贷款。
2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。
前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。
2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。
2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。
裁判结果：
西宁市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）青01民初151号民事判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。建行青海分行不服，提起上诉。青海省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）青民终199号民事判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.20元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止。宣判后，王忠诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案，经审判委员会讨论决定，于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
法院认为：
最高人民法院认为：本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
（生效裁判审判人员：胡瑜、任雪峰、杨卓）
以下（2019）最高法民再245号判决书全文：
最高人民法院
民事判决书
（2019）最高法民再245号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省西宁市城西区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省海东市乐都区。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省海东市乐都区。
以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：张晓东，青海同一律师事务所律师。
以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街59号。
负责人：梁世斌，该分行行长。
委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许婧，青海树人律师事务所律师。
一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路22号。
法定代表人：韩志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。
再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。
建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。
越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。
2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。
王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。
根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。
一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。
建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。
2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。
二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。
本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。
本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；
二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 瑜
审判员 任雪峰
审判员 杨 卓
二〇二〇年十二月三日
书记员 何 宇
二、上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决全文
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2013）沪一中民二（民）终字第325号
上诉人（原审被告）A银行**支行。
被上诉人（原审原告）B。
被上诉人（原审原告）C。
被上诉人（原审被告）上海D有限公司。
上诉人A银行**支行（以下简称“**支行”）因商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭审理了本案。上诉人**支行的委托代理人任**，被上诉人B、C的委托代理人张**，被上诉人上海D有限公司的委托代理人石*、吕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海D有限公司（以下简称“D公司”）系上海市闵行区**路2000弄51支弄《**三期》的房地产开发企业。2010年取得该项目预售许可证。
2010年4月13日，B、C（乙方、买方）与D公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋。房屋暂测建筑面积为98.74平方米，每平方米建筑面积单价人民币23，930元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2，362，848元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同还约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件一的付款方式和付款期限，还约定乙方于2010年4月13日签约时支付首付房款952，848元（现金支付），于2010年5月13日前支付房款141万元（商业贷款）。
合同签订后，B、C于2010年4月14日向D公司支付了首期购房款952，848元，并作为借款人与**支行（贷款人）、D公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元，贷款期限为360个月，预计自2010年4月30日起至2040年4月30日止。借款人应将借款用于购置位于闵行区**路2000弄51支弄49号1201室房产。贷款人将贷款资金划入D公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。D公司为本合同项下B、C的全部债务提供阶段性连带保证担保。
同年5月9日，**支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，**支行发放贷款141万元。B、C自2010年5月20日起逐月向**支行归还贷款本息至今。因D公司未能于2011年12月31日前交房，B、C诉至原审法院，请求判令：1、解除B、C与D公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、解除B、C和**支行签订的《个人住房借款担保合同》；3、D公司退还B、C已付房款952，848元及至判决生效日止B、C已付银行贷款本金；4、D公司赔偿B、C支付的首付款利息损失155，770.80元（以本金952，848元为基数，按银行同期贷款年利率6.65%计算，自2010年4月14日起至判决生效日止，现暂计至2012年9月30日）及按揭贷款利息损失（自贷款发放日至D公司付款日）；5、D公司向**支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。
原审法院认为，B、C与D公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。D公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，D公司应当在2011年12月31日前向B、C交付房屋，逾期超过60天，B、C有权单方面解除本合同。现D公司逾期交房已超过60日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，B、C据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，B、C要求解除其与**支行签订的《个人住房借款担保合同》，原审法院亦应予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，D公司应按约将B、C支付的房款返还B、C，并赔偿B、C因此所产生的损失。因此B、C要求D公司返还已付购房首付款及已向**支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持，但B、C对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非B、C实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故B、C要求D公司向**支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，原审法院予以支持。D公司清偿剩余贷款本息等债务后，**支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，于2012年12月21日作出判决：一、解除B、C与上海D有限公司就上海市**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、解除B、C与A银行**支行、上海D有限公司签订的《个人住房借款担保合同》；三、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C返还房款952，848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止B、C已向A银行**支行归还的贷款本金（以A银行**支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿以952，848元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，B、C已向A银行**支行支付的贷款利息（以A银行**支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、上海D有限公司于判决生效之日起七日内向A银行**支行偿还B、C自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。自上海D有限公司清偿上述贷款之日起七日内，A银行**支行办理上海市闵行区**路2000弄51支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13，782.23元，由上海D有限公司负担。
原审判决后，**支行不服，向本院提起上诉称：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。据此，**支行在原审中提出其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但原审法院仍将其诉讼地位确定为被告，使其无法主张自身的权利。2、根据《个人住房借款担保合同》的约定，B、C与D公司发生退房时，B、C仍有归还**支行贷款的义务。因此，本案归还贷款的义务主体应包括B、C与D公司双方。3、对于B、C在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息（含罚息）的还款义务人，原审判决未予以明确。4、原审判决未明确D公司未履行清偿贷款余额的义务时，**支行有权就抵押房屋行使抵押权。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人B、C辩称：不同意**支行的上诉请求。**支行作为原审被告于法有据，其在原审中未提出反诉，系其自行放弃权利。鉴于**支行在原审中未就抵押权提出主张，且系争房屋尚未取得产权，原审判决未就抵押权作出处理，并无不当。现请求二审法院尽快依法判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人D公司辩称：不同意**支行的上诉请求。
经审理查明，原审认定事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的**支行在本案原审中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。
首先，关于**支行在原审中的诉讼地位，本院认为，当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案B、C作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的**支行列为被告，并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为**支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上，**支行作为原审被告参加诉讼，针对B、C的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。
其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理，本院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人B、C承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商D公司承担，同时D公司赔偿B、C支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于**支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当D公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，**支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。
综上，**支行的上诉请求，本院不予支持。原审法院根据查明事实所作判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10，336.68元，上诉人A银行**支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 方 方
代理审判员 毛 焱
代理审判员 金绍奇
二○一三年三月二十日
书记员 陈韫镠
作者简介：
►赵书保，北京德和衡（郑州）律师事务所高级合伙人， 郑州市律师协会维权工作委员会副主任，郑州市律师协会刑事协会执委，郑州营商环境法治研究会会员。
►联系电话：15638859045、15981862781。
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