一、裁判要旨
所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋且已支付的价款超过合同约定总价款的50%时，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，可以排除执行。
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
二、案情简介
法院：江苏省南通市中级人民法院
案号：（2016）苏0611民初18号、（2016）苏06民终2277号
2002年10月14日，张某与久发公司签订一份商品房预售合同，合同签订当日，张某向久发公司缴纳购房定金5万元。因久发公司未能履行交房义务，张某提起诉讼南通市崇川区人民法院于2013年12月13日作出一审判决：一、解除张某与久发公司之间的商品房预（销）售合同；二、久发公司退还张某购房款5万元；三、久发公司赔偿张某604569.96元。判决生效后，久发公司未能履行义务。
2015年1月23日，一审法院裁定受理久发公司破产清算申请，第二次债权人会议上破产管理人确认张某债权总额为722220.11元。其中：购房款本金5万元、利息40249.82元，合计90249.82元为优先债权；剔除利息之外的赔偿款、案件受理费以及迟延履行滞纳金，合计631970.29元为普通债权。张某不服破产管理人债权审核结果，于2016年1月4日向一审法院提起诉讼。
本案的争议焦点为：张某主张631970.29元债权为优先债权的请求能否成立？
三、法院判决
一审法院认为：为了平衡涉诉房地产企业与购房者及其他债权人之间的关系，最高人民法院陆续公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范性文件和司法解释。上述规范性文件和司法解释虽未提出优先权的概念，但对于购房者在购买商品房并交付全部或大部分款项后，规定建筑承包人对建设工程价款的法定优先权不得对抗买受人；同时赋予了在人民法院查封房屋前已与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人排除强制执行的权利。这些规定体现了法律保障公民基本的居住权利。张某尽管曾与久发公司签订有书面合同，但所付款项不足合同总价款的一半，亦无证据证明张某名下并无其他房产，因而不符合最高人民法院规范性文件和司法解释的适用条件；且张某要求解除双方的买卖合同，人民法院已判如所请；此时张某与久发公司之间所存在的只是由久发公司向张某退还购房款以及赔偿相关损失的普通债权债务关系，双方房屋买卖关系已经消灭，依附于该房屋买卖关系中可能存在的其他权利亦应一并消灭，故张某主张将赔偿款认定为优先债权的请求缺乏法律依据。一审判决驳回张某的诉讼请求。
二审法院认为：公平清偿是破产程序中所必须坚持的基本原则，近年来最高人民法院对于优先保护购房者的权利在相关规范性文件和司法解释中虽有所体现，但前提是“购房者在购买商品房并交付全部或大部分款项后”或者“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等。本案中张某已支付的房款不足合同总价款的一半，显然不符合适用相关规范性文件或司法解释的条件。久发公司管理人在审核时从实际出发照顾张某的利益，将久发公司应返还的购房款本息确认为优先债权已然突破了法律的相关规定。如再将久发公司应付的赔偿款、案件受理费以及迟延履行滞纳金等赋予优先债权的清偿顺序，无疑将降低原本处于优先清偿顺序的其他债权的清偿率，违反了破产法的公平受偿原则。因此，张某主张除购房款本息外的债权631970.29元应确认为优先债权的上诉理由不能成立。
四、法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《杭州市余杭区人民法院房地产企业破产审理操作规程（试行）》
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项（50%以上）后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成情况下的购房款返还请求权。
作者简介：
►琚现美，郑州大学法律硕士，中共党员，北京德和衡（郑州）律师事务所高级合伙人，破产清算和重整业务部负责人。
►杨昂，北京师范大学法律硕士，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。
参与破产项目：先后办理了河南中油视博科技有限责任公司的自主清算案；郑州郑锅容器有限公司破产清算案；郑州锅炉辅机有限公司破产清算案；河南乐佰居房地产营销策划有限公司破产清算案；河南三和电力工程有限公司破产和解案；壹柒捌电子科技有限公司破产清算案；河南体宝饮品有限公司破产清算案。
专业领域：破产清算和重整、强制清算和自主清算；房地产建筑工程；民商事诉讼。
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